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十大关键词浓缩2017年楼市
发表于:2018-01-08 20:00:45来源:点击数:0

      编者按   2017年,楼市被业内称作是调控元年,是转型的一年。这一年,全国各地出台楼市相关政策和规定的次数之多、力度之大,都超过了以往。在“房住不炒”的总基调下,以往楼市的“虚火”得以降温,人们有理由期待,“住有所居”或已到来。

  中国消费者报讯  (记者 孙蔚) 这一年,中国房地产调控政策密集程度前所未有;这一年,管理层完成了从“调”到“控”的巨大转折,贯穿需求、供给、价格三大市场要素,楼市秩序正在重构;这一年,“限字令”催生的市场平衡颇为脆弱,调控远未能画上句号。回顾2017年楼市,下面盘点的这十大关键词,留下了深深的印记,也必将产生深远的影响。

  一 房住不炒

  十九大报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。盘点2017年楼市,“房住不炒”毫无疑问是最核心的关键词之一。“房子是用来住的,不是用来炒的”,这句话体现了政府对楼市调控的决心,看似普通的一句话,却引起社会各界的广泛热议。这反映出购房者买房难的现状,市场长期存在的问题并没有解决,以及国家对房地产行业的正确定位。

  炒房者是房价不断上升的诱因之一,他们把房子当做投机工具,通过囤房伺机抬升房价,然后转手获利。这一现象给房地产市场带来恐慌,破坏了市场秩序,更使房屋偏离了居住的本质属性。可以说,2017年是打击炒房者力度最大的一年。在“房住不炒”的理念下,2017年楼市发生了明显变化:一二线城市房价涨幅得到有效抑制,三四线城市去库存成效显著,投机炒房受到扼制,自住需求稳步释放。

  二 五限时代

  楼市调控从2005年开始,2010年加码为限购、限贷,2013年限价成为新手段,2016年限购、限贷、限价成为标配,2017年限售、限商横空出世,“五限”格局由此奠定,堪称“史上最严调控”。2017年调控与以往不同的地方在于,一是覆盖了所有热门城市,只要房价持续上涨,都在打压之列;二是调控手段从传统的限购、限贷升级到了限售,这等同于锁盘,短期去杠杆的功效相当显著。

  如果说此前的调控革的是投机炒房人的命,那么现在的调控革的是开发商的命。自2017年“3·17”调控政策升级以来,全国楼市经历了大大小小的调控200次有余,而且一次比一次严厉。2017年已有百余城市发布楼市调控政策,房地产调控通过提高买房门槛、限制信贷、提高信贷利率、控制成交量,最终影响房价走势。2017年的调控除了以往的限购、限价、限贷,新增了限售、限商内容,全国楼市开启“五限时代”,而在“五限时代”下,全国楼市已经渐归平静。

  三 租售并举

  2017年7月,九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要继续深化城镇住房制度改革,建立租购并举的住房制度,并会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点。

  在租售并举的政策导向下,北京、上海等地通过集体建设用地入市、企业自持等多种方式,探索将闲置厂房或商业用房改建为租赁住房,既增加房源供应,又盘活企业存量资源。截至2017年11月份,这12个试点城市中已有10个城市陆续推出了住宅租赁监管平台或住宅租赁交易服务平台,落实了国家政策。需要强调的是,租售并举并非带着降房价的目的入市。客观上说,租赁市场的培育和房价的涨跌并无直接关系,租赁市场的完善有利于稳定房地产市场,减少楼市的非理性和投资、投机因素,从而完成“房住不炒”的理念。

  四 租购同权

  2017年7月17日,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》发布,首次明确了“租购同权”的概念。所谓的租购同权,就是租房者与购房者开始享有在子女入学、税收等方面同等的公共服务权益,这在很大程度上消解了部分被动购房者的购买动机。租赁新政将逐渐引导人们从“居者有其屋”的观念,向“住有所居”进行转变。

  租售同权与租购并举相辅相成。租购并举政策的发布,是建立房地产健康平稳发展的长效机制之一。而租售同权将通过立法,明确租赁当事人的权利义务,保障当事人的合法权益,建立稳定租期和租金等方面的制度,逐步使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇。尽管现阶段在一些人口大规模流入的城市完全做到“租购同权”还不太现实,但这个理念却让人们生活的城市变得更加有温度。让改革和发展的成果更多更公平地惠及全体人民,才是城市发展的目标。

  五 长效机制

  2017年3月政府工作报告指出,因城施策去库存,坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,健全购租并举的住房制度,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。

  2017年4月25日,中共中央政治局召开的会议中提出,要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。2017年12月8日,中共中央政治局召开会议,分析研究2018年经济工作,针对房地产市场提出“加快住房制度改革和长效机制建设”——这几乎是贯穿2017年一整年的楼市关键词。如果说“房住不炒”是理念,那么租售并举、租购同权、共有产权、房产税等是为了实现理念的手段,而长效机制就是总方针。国家一直强调建立长效机制,给市场传达的信息是,此轮调控绝非过去十几年调控的又一个轮回,而是调控与改革共同发力,并逐步让位于改革的开始。

  六 利率上调

  受限购政策的影响,自2017年6月份开始,全国的房贷利率持续上调。2017年11月份,全国首套房贷平均利率涨到5.36%,具体到每个城市、不同银行,房贷利率上浮比例维持在5%-20%不等,抑制房价过快上涨是信贷收紧的目的之一。

  对于高杠杆、高贷款买房的人来说,利率上调,其每个月还贷压力会增加,这大大抑制了炒房需求,但是刚需购房者的压力也增加了许多。据刚买过房的网友介绍,想要快速拿到贷款,基本都是上浮20%的房贷利率,二套房是上浮30%,而且放款速度非常慢,甚至有的银行已经停止发放房贷。

  七 共有产权

  2017年8月3日,《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。顾名思义,这种“共有产权住房”其实就是买房人与政府共有房屋产权,政府和购房者各持有一定比例的产权,降低购房者支付门槛,其使用权归购房者。

  为了让一些夹心层家庭不再“望房兴叹”,共有产权住房应运而生。产权分割降低了房价,让房子回归“住”的本质而消弭“炒”的泡沫,也圆了一部分低收入人群的安居梦,给了他们一个继续发展和奋斗的“港湾”。共有产权住房的最大优势就是使用权归个人,使用者无需为房产支付给政府代持机构的租金,所以也就归到了保障性住房的范畴。但如何确保将政策落到实处,最大程度保障人民利益是关键。

  八 房产税

  2017年11月,财政部部长肖捷在《加快建立现代财政制度》一文中表示,对工商业房地产和个人住房将按照评估值征收房地产税,将按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。这是首次明确了未来房地产税的计税依据,即“评估值”。

  在贯彻“房住不炒”的理念基础上,房产税的征收无疑又是对炒房者的重重一击。此举有助于使投资市场得到规范和净化,也会对房价估值产生影响,但具体幅度有赖于观察。

  九 商办新政

  2017年3月27日,北京开出了针对商办项目最严厉的调控药方:商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得擅自改变为居住等用途,最小分割单元不得低于500平方米;商办类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织;购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。

  长期以来,因为严格的住房限购政策以及住宅价格较高,不少人将购买小面积商业办公项目作为投资或者过渡性居住。而开发商为追求利润最大化,把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。此次商办新政出台,将全面遏制商业办公用房市场的不正之风,为商办项目营造了健康有序的市场环境。从此,“商改住”这个商不商、住不住的怪胎,将告别市场成为历史。

  十 长租公寓

  国家对租赁市场的大力推进,已从政策层面落实到了土地出让环节。在一系列鼓励租赁的政策背景下,房企正拿出百倍的热情布局租赁领域。从目前房企落地的长租公寓品牌来看,规模较大的就有万科、龙湖、旭辉、石榴、金地、远洋等。

  长租公寓,是楼市的下一个风口。统一管理、装修时尚简约、不用担心随意涨租……在北京、上海、广州、深圳、武汉等多个城市,长租公寓正席卷而来,成为年轻人居住的新选择。相较于传统的租房模式,长租公寓解决了一部分年轻人的安居问题,有助于减轻他们的焦虑情绪,从而缓解楼市的压力。2017年11月23日,国内首单央企保利租赁住房REITs(房地产信托投资基金)获批,也标志着长租公寓在金融端口迎来突破。


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